即墨西樓市變臉？開(kāi)發(fā)商表面堅(jiān)強(qiáng) 內(nèi)心慌張

上半年，青島土地成交有點(diǎn)“上頭”。據(jù)銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的半年報(bào)來(lái)看，2020年上半年青島全市供應(yīng)土地1688萬(wàn)㎡，土地成交1434萬(wàn)㎡，同比分別增加23.2%及11.6%。這其中，即墨穩(wěn)穩(wěn)地成為了供銷(xiāo)主力，土地供應(yīng)量636萬(wàn)㎡，土地成交569萬(wàn)㎡，均為全市第一。

值得注意的是，雖然土地市場(chǎng)成交量走高，但溢價(jià)率卻呈現(xiàn)走低的狀態(tài)，甚至多數(shù)地塊為底價(jià)成交。

地價(jià)是房?jī)r(jià)之錨，土地價(jià)格與商品房樓面價(jià)直接相關(guān)�？梢钥吹剑�上半年，土地市場(chǎng)溢價(jià)開(kāi)始走低，沒(méi)了地價(jià)的支撐，房?jī)r(jià)的走勢(shì)勢(shì)必受到影響。所以不少人開(kāi)始為即墨樓市擔(dān)憂。

01

即墨樓市如同過(guò)山車(chē)般，一次次的風(fēng)云變幻，不斷挑動(dòng)著購(gòu)房者的神經(jīng)。

半年多前，即墨樓市是這樣的：去年11月份，即墨單月新建商品房成交3753套，11月最后一周網(wǎng)簽了近兩千套房子。一時(shí)間即墨樓市風(fēng)頭無(wú)兩，甚至大有趕超西海岸的趨勢(shì)。

但是好景不長(zhǎng)。帶著一份不錯(cuò)的期末成績(jī)單過(guò)年的即墨樓市，在僅僅過(guò)了一個(gè)春節(jié)后，迅速“變臉”，樓市如同一夜冰封。除了在土地市場(chǎng)大有作為外，成交量與價(jià)格均是表現(xiàn)平平。特別是曾經(jīng)的熱盤(pán)，紛紛打折，折后的價(jià)格比起巔峰期，如同“跳水價(jià)”。更重要的是，這次冰封的時(shí)間可能要持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

特別是即墨西，在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)注定很慘烈。上半年，即墨西掀起了大開(kāi)發(fā)，土拍、開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)等操作接連不斷。曾經(jīng)開(kāi)發(fā)商手握土地，想靜等潮水上漲，沒(méi)想到等來(lái)了一大批競(jìng)品。

02

板塊內(nèi)的樓盤(pán)越來(lái)越多，形成了聚合之勢(shì)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，“踩踏”事件是必然會(huì)發(fā)生的。

榮盛錦繡學(xué)府總建面約18.3萬(wàn)方，主推建面約96-118㎡精裝小高層，另有40-55㎡公寓產(chǎn)品�？倯魯�(shù)1145戶。

中冶德賢公總建面約36萬(wàn)平方，主打89-160㎡小高層、洋房產(chǎn)品，同時(shí)內(nèi)部配套3萬(wàn)㎡商街�？倯魯�(shù)2434戶。

中梁拾光漫城規(guī)劃29棟小高層和洋房，戶型面積100-160㎡�？倯魯�(shù)1675戶。

中南紫云集總建面約16萬(wàn)平，規(guī)劃有15棟樓，其中9棟洋房，6棟小高層，總戶數(shù)765戶，戶型建面約98-130㎡三居。

招商公園1872總建面約27.1萬(wàn)平米，總戶數(shù)1878戶，產(chǎn)品業(yè)態(tài)為裝修小高層，建面125-160㎡套三/四。

海爾產(chǎn)城創(chuàng)翡翠公園總建面21.8萬(wàn)方，規(guī)劃25棟小高層，總戶數(shù)1166戶。目前在售103-146㎡精裝小高層。

中南樾府規(guī)劃19棟小高層，戶型面積124-142㎡，帶裝修交付，總戶數(shù)993戶，總建面21萬(wàn)方。

海爾產(chǎn)城創(chuàng)東方學(xué)府總建筑面積約23.6萬(wàn)㎡，建有小高層和高層，建面約89-147㎡，總戶數(shù)1137戶。

禹洲朗廷府規(guī)劃29棟9-17層洋房及小高層產(chǎn)品，項(xiàng)目總建筑面積約15.6萬(wàn)㎡，總戶數(shù)1074戶，建面約103-171㎡。

藍(lán)城玉蘭公館總建面約18萬(wàn)方，項(xiàng)目分南北兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，總戶數(shù)829戶。目前在售120-190㎡小高層房源，均價(jià)20000元/㎡左右?guī)аb修。

龍湖天奕總共規(guī)劃188戶，這個(gè)體量也符合項(xiàng)目所定位的“極少數(shù)人”才能享受到的圈層生活館。項(xiàng)目主打183-193平大平層，官方小程序里釋放的參考價(jià)在18800元/㎡。

從各家樓盤(pán)的主打產(chǎn)品中不難看出，即墨西目前面臨兩大問(wèn)題：產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；庫(kù)存壓力大。除了產(chǎn)品及面積區(qū)間相近，共享的配套也是一模一樣，這也導(dǎo)致了各家樓盤(pán)同質(zhì)化的說(shuō)辭跟營(yíng)銷(xiāo)策略。試想一下，當(dāng)購(gòu)房者走了十幾家樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)從內(nèi)到外幾乎沒(méi)有差別，那么影響購(gòu)房的決定性因素，只能是價(jià)格。

03

我們之前說(shuō)過(guò)，即墨西板塊算得上是即墨的“富人區(qū)”，從2018年藍(lán)城來(lái)了以后，片區(qū)的房?jī)r(jià)也被提高到了2萬(wàn)+的水平。即使面對(duì)這樣的價(jià)格，也不斷有前仆后繼高位接盤(pán)的人。

有人說(shuō)，房企愿意往哪兒扎堆，證明哪個(gè)板塊價(jià)格扛得住。真的這樣嗎？恐怕未必。

最近，有不少業(yè)內(nèi)人士表示，即墨西已經(jīng)開(kāi)啟了價(jià)格戰(zhàn)，個(gè)別樓盤(pán)打算把開(kāi)盤(pán)價(jià)格拉低到1.2萬(wàn)/㎡，如果真是這樣，意味著留給沒(méi)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的價(jià)格空間再度被擠壓，定價(jià)就很有難度了。目前即墨西有一萬(wàn)多套房子的庫(kù)存，想突圍只能是進(jìn)一步拉低價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，下半年，即墨西的新房?jī)r(jià)格或許會(huì)被拉到萬(wàn)元線�？傊�，日子不好過(guò)。