探討房產(chǎn)界的兩個概念：“大產(chǎn)權(quán)”與“小產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)的區(qū)分

當(dāng)我們談?wù)摲慨a(chǎn)時，“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”是兩個區(qū)別明顯的概念。

首先，讓我們了解一下什么是大產(chǎn)權(quán)。大產(chǎn)權(quán)房意味著你擁有由國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，這張證書賦予你對房屋的占有、使用、處分和收益等完整權(quán)利。簡而言之，這類房產(chǎn)你可以心安理得地稱之為自己的，而且如果想賣掉或出租，完全由你自己說了算。

相比之下，小產(chǎn)權(quán)房就復(fù)雜得多。這個名字聽起來可能有點迷惑人，因為在法律上，它并不存在。小產(chǎn)權(quán)房一般指建在農(nóng)村集體土地或城郊區(qū)的房屋，這些房屋可能只有部分產(chǎn)權(quán)。如果是經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，購房者在購買5年后可以有權(quán)出售，但前提是原售房單位沒有優(yōu)先購買。這種情況下，你擁有的產(chǎn)權(quán)更多是關(guān)于使用和居住，而對于房產(chǎn)的收益和轉(zhuǎn)讓權(quán)則有一定的限制。

然而，如果小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的建設(shè)手續(xù)，那就更加棘手了。這類房屋不能通過國家正規(guī)渠道獲得產(chǎn)權(quán)證，而是可能由鄉(xiāng)政府或者村委會頒發(fā)一些形式的證明。但這種證明并不穩(wěn)固，因為沒有合法的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，這類房屋隨時都可能面臨被拆除的風(fēng)險。

在“小產(chǎn)權(quán)房”中，由于缺乏土地出讓金和開發(fā)商的高額利潤，價格通常遠(yuǎn)低于同區(qū)域的商品房。這是它們價格低廉的主要原因，也是吸引一些購房者的因素。

重要的是要明白，小產(chǎn)權(quán)房存在一定的法律風(fēng)險。由于它們未遵循法律規(guī)定繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費用等，因此，盡管它們可能提供了較便宜的居住選擇，但在正式的法律意義上，這些房屋的產(chǎn)權(quán)并不完整。

在決定購買哪種類型的房產(chǎn)時，買家應(yīng)當(dāng)充分了解相關(guān)的法律背景和潛在風(fēng)險，并根據(jù)自己的需求和風(fēng)險承受能力做出明智的選擇。

和大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別是什么

1、小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)不完整。

國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定:凡按市場價購買的,購房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。按照市場價購得住宅的房主,也就擁有了住宅的各項支配權(quán)利,也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。廣義的小產(chǎn)權(quán)房分為政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房和沒有合法建設(shè)手續(xù)的房屋。

前一種小產(chǎn)權(quán)房，購房者購屋之后擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相費后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。部分產(chǎn)權(quán)強調(diào)永久使用權(quán)和,而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。通過政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住。

而另外一種沒有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，是真正意義上的小產(chǎn)權(quán)，由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。甚至由于不合法，它隨時會被強制拆除。

2、性質(zhì)的區(qū)別。國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農(nóng)村的集體所有者,外村農(nóng)民根本不能夠購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。

與一般意義上的相比,“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念,也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取,所以,“小產(chǎn)權(quán)房”的價格一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低,這也是小產(chǎn)權(quán)房價格低廉的主要原因。