即墨樓市傳統(tǒng)格局的變與不變

天不吝嗇，賞膠東膏腴之地；地有鐘靈，賜濱�？v橫之區(qū)。即墨是青島地域文明史的源頭�！凹茨�門開縱火牛，燕師營里血波流”，春秋戰(zhàn)國時期，田單以火牛陣大破燕軍，即墨有如此令人驕傲的輝煌歷史。

“因城臨墨水，故曰即墨”，因為城池靠近墨水河而得名即墨。即墨東瀕黃海，南依嶗山，是青島第七個區(qū)。

過去的4年時間，即墨樓市貢獻了8萬多套新房的成交數(shù)據(jù)，一直穩(wěn)居各區(qū)市前四名。近期，不少讀者給房師傅發(fā)信息，講講即墨樓市各板塊情況吧，買房參考一下。

細分一下，即墨樓市有5個主要板塊。分別是：西城區(qū)、老城區(qū)、創(chuàng)智新區(qū)、藍谷和北城區(qū)。這些板塊，各自有看點，特點鮮明。

西城區(qū)

價格強勢下的大鱷扎堆

即墨西城區(qū)，也叫即墨西部商貿(mào)區(qū)，服裝、布料、針織、義務城、童裝城、小商品城聚集的地方。過去兩年這里的房價很猛，藍城某盤曾飚至兩萬大關。在學區(qū)房的加持下，周邊有不錯購買力的客戶趨之若鶩。所以，即使高價，很多人仍咬牙上車。也正是看到了甜頭，很多開發(fā)商把目光放在了這里，紛紛拿地，扎堆入駐。

目前的局面就是勇猛有余，銷量不咋滴。開盤潮正在到來，各樓盤不得不出招了。

2019年5月招商蛇口控股以14.87億拿下該區(qū)域1宗商住地和4幅商業(yè)地塊，占地面積189203㎡，規(guī)劃建筑面積308213㎡，商住地塊地價4662元/㎡、商業(yè)地塊地價為6002元/㎡。目前，招商在售房源價格14500元/平左右，帶裝修。這個價，也是目前西城區(qū)的主流價格。挺難的，銷售情況一般。

仔細觀察你會發(fā)現(xiàn)，招商、榮盛、中南、中梁等十多家開發(fā)商拿地的價格幾乎一樣。而且產(chǎn)品定位（容積率、綠化率、樓層數(shù)等）也驚人的雷同。這就加劇了區(qū)域競爭的殘忍程度。

今年，萬達地產(chǎn)重回青島樓市，選擇在即墨西城區(qū)落地。加上龍湖、海爾、禹洲、中冶、藍城、寶龍（海爾操盤）等樓盤，這些樓盤未來一兩年左右的時間，能提供1.5萬—2萬套新房。別忘了，這一片區(qū)還有一些地沒有拍賣，已經(jīng)整理差不多了。

西城區(qū)能提供的產(chǎn)品，以小高層、高層為主，面積段以改善為主，120平左右較多。今年下半年，會有多家新盤上市，對周邊改善需求來說，是好消息。房源充足，優(yōu)惠才會喜人。

老城區(qū)

喜憂參半，仍需嬗變

曾經(jīng)，即墨老城區(qū)的吸引力很大。十多年前，在即墨工作生活的人，多數(shù)選擇在老城區(qū)買房，因為那時候老城區(qū)發(fā)展成熟，配套比較完善。很多人都是沖著學區(qū)房來的，比較有名的學校，比如德馨小學、第一實驗小學、第二實驗小學等。

老城區(qū)第一個稱得上大盤的是寶龍城市廣場，該項目為坊子街片區(qū)拆遷改造項目，容積率比較高，高層普通住宅，矗立在那，顯得很壓抑。當時，這個盤的定位就很普通，很長一段時間持續(xù)在五六千的水平，后來慢慢達到了7000—8000元。寶龍在青島真的一言難盡。李滄、城陽寶龍都很一般，即墨寶龍也難言成功。當然，房子都賣出去了�，F(xiàn)在膠州少海片區(qū)還有少量房源。

最近五年，隨著老城區(qū)城中村改造的加強，一些新樓盤拔地而起。墨河嘉苑、中交地產(chǎn)項目、天泰即墨古城項目、海信賈家莊改造項目等樓盤的開發(fā)，直接提升了老城區(qū)的面貌。

當然，隨著即墨城區(qū)的外延，西城區(qū)、創(chuàng)智新區(qū)、北城區(qū)的發(fā)展，這幾年逐漸分散人們的注意力，大家不再扎堆在老城區(qū)。所以，老城區(qū)樓市去年以來回落還是比較明顯的。純投資需求，明顯開始著眼于其他片區(qū)。目前老城區(qū)在售新房價格大約在13500元/平左右。

創(chuàng)智新區(qū)

曾經(jīng)的地王，曾經(jīng)的熱度

作為連接即墨中心城區(qū)與東部藍色硅谷片區(qū)的重要節(jié)點，創(chuàng)智新區(qū)樓市過去幾年一度意氣風發(fā)。

萬科開發(fā)南楊頭舊村改造項目；中航信托與綠城合作首入即墨開發(fā)理想城系列；央企新興際華青島第一子新興中心城落地；海信經(jīng)過128輪競價拿下盟旺世家地塊；魯能緊隨海信之久，以151輪競價的圍追堵截拿下綠城玫瑰園東側地塊；2017年7月13日，中海地產(chǎn)經(jīng)過996輪搶拍拿下即墨地塊，樓面地價就達到6721元/平，足見這個片區(qū)當時的熱度和強勢。

最近3年，創(chuàng)智新區(qū)聚集了不少房企大鱷，海信、魯能、萬科、中航綠城（魯商）、中海、新興等開發(fā)商，加上片本地企業(yè)開發(fā)的裕東新府、麗山國際、龍山上苑、天一仁和郡等多個項目，這里不缺的就是房子。

2017年是創(chuàng)智新區(qū)開發(fā)商日子最好過的一年。海信盟旺世家、中航綠城理想城、魯能公館、萬科朗潤園等樓盤清一色熱銷，房源非常受歡迎。2018年，這里的房價曾到了15000—16000元/平。如今有所回落，購房者更加理性了。

上個月，世茂在創(chuàng)智新區(qū)的地塊開始蓄客。另一個開發(fā)商中駿，位置要偏一些，所以打出來超低起價吸引購房者。這也能看出，開發(fā)商根據(jù)市場情況及時調(diào)整營銷策略。

這個片區(qū)，中糧、金隅、新興、魯商等開發(fā)商也都有房源，競爭一點都不小。

藍谷片區(qū)

海景加持，驚艷仍需挖掘

在即墨樓市版圖上，藍色硅谷板塊是不得不提，無法繞開的一個區(qū)域。大學城、地鐵11號線、溫泉、海景是它的亮點。地鐵11號線從青島嶗山區(qū)一路北上而來，給該板塊即將帶來交通上的便利，過去幾年，藍谷樓市熱度逐漸提升。在2018年，藍谷樓市到了最火爆時候。11號線在這里有大約7個站，這里所有樓盤都會宣傳地鐵房，這對外來投資客來說，吸引力太大了。在這里買了房子，可以坐地鐵到嶗山區(qū)，和市區(qū)聯(lián)系很緊密。

那一年，融創(chuàng)青島灣、三盛國際海岸、天泰藍山、香瀾郡瑜院、紅豆杉養(yǎng)生谷、魯信、港中旅等樓盤熱銷。當時，紅豆杉養(yǎng)生谷的洋房甚至賣到了16000元/平。山東大學青島校區(qū)的投入使用也是一個賣點，后來碧桂園、實地、魯商等開發(fā)商陸續(xù)落地藍谷片區(qū)。

當然，藍谷樓市也有自己的問題，有些配套落地不到位，某某醫(yī)院、青島二中藍谷校區(qū)等沒有了下文�？偲饋砜�，因為即墨不限購，藍谷這幾年吸引的外來投資客比較多。這也是一個不可缺少的支撐點，因為這里有海景資源�？亢５臉潜P，價格也高，有幾個樓盤價格在16500元/平左右。定價高，自然是因為產(chǎn)品設計高端。

回過頭再看，無論是輕軌地鐵，還是山大，都是已經(jīng)成型的配套。說白了，各樓盤得拿出新亮點吸引購房者了。藍谷樓市的再崛起，應該重點落在配套再完善方面。溫泉和海景是天賜資源，后期配套仍需完善。不然，又得回到十多年前，靠天吃飯的狀態(tài)。

北城區(qū)

價值洼地，蓄勢待發(fā)

青島汽車產(chǎn)業(yè)新城（北城區(qū)）位于即墨主城區(qū)北部，煙青一級路兩側，總規(guī)劃面積93平方公里，定位：新城核心，集商務辦公、居住、商業(yè)及城市公共服務為一體的城市服務中心。

為什么把這個片區(qū)放在文章最后？因為這一片區(qū)，在即墨樓市版圖上是全新的呈現(xiàn)，與前面4個片區(qū)相比，是真正的“新片區(qū)”。

近日，房師傅專門到這里實地采訪，感受了一番。這里的景觀資源，令人難忘。一山一水三公園，分別是蓮花山風景區(qū)、龍泉河、汽車城公園、生態(tài)公園、休閑健身公園。

發(fā)展前景方面，房師傅找到了一段權威介紹：以汽車產(chǎn)業(yè)和半導體新能源為支撐，坐享雙千億產(chǎn)業(yè)配套，高精尖的技術帶來高技能人才，預計2022年達到25萬人，推動高標準的道路、高端商業(yè)、教育、醫(yī)療快速完善。

去年，這一片區(qū)迎來真正意義上的第一個大盤，青特城。由于價格優(yōu)勢明顯，多次開盤均熱銷。產(chǎn)品方面，定位比較精準，剛需+改善。高層住宅87平—114平，總價80多萬起，門檻較低，剛需上車難度系數(shù)低。洋房120平、135平戶型，偏改善，價格不高，毛坯均價9600元左右。公攤方面，洋房18%左右，高層21%，在合理范圍內(nèi)。其他指標方面，容 積率2.0，綠地率47%（這是優(yōu)勢）。

從即墨樓市整體方向看，傳統(tǒng)4大板塊仍是開發(fā)商扎堆區(qū)域，競爭激烈，房價處于高位，畢竟發(fā)展時間在那。這幾個區(qū)域比較價格的話，價值洼地肯定是汽車產(chǎn)業(yè)新城（北城區(qū)）。配套方面，北城區(qū)可挖掘潛力較大。這里已經(jīng)規(guī)劃了地鐵站（1號線延伸線）；青特城自建萬平商業(yè)配套；2所公立幼兒園，2所九年一貫制區(qū)直屬學校等。接下來，這一片區(qū)還會有其他樓盤上市。隨著配套的逐步完善，價值洼地的向上勢頭會越發(fā)有力量。