Post By：2022/2/17 9:21:15
[color=#595959]最近，“公攤面積”又被炮轟了。[/color]
[color=#595959]這次開炮的不是二營長，而是新華社旗下雜志《半月談》。[/color]
[color=#595959]今年年初，青島一個(gè)叫維多利亞灣的項(xiàng)目交付，有業(yè)主反映：[/color]
[color=#595959]自家公攤面積足足有46%，明明花了110㎡的錢，實(shí)得面積連70㎡都不到！[/color]
[color=#595959]這件事徹底激怒了官媒。[/color]
[color=#595959]維多利亞灣，喲呵？您不光地名copy香港，就連做派都是早些年間香港那一套…[/color]
[color=#485b99]我們?yōu)樯哆@么討厭公攤面積？[/color]
[color=#595959]在房地產(chǎn)的小宇宙里，很難有一個(gè)概念能像“公攤面積”這樣做到人神共憤。[/color]
[color=#595959]你可以把“公攤面積”理解為開發(fā)商“公開貪污”的面積。[/color]
[color=#595959]再直白點(diǎn)說，[/color][color=#485b99]就是你和你的鄰居都掏了錢，卻不屬于任何一家的那部分[/color][color=#595959]，包括但不限于：[/color]
[color=#595959]門廳、過道、地下室、樓梯間、電梯井、管道井、變電室、設(shè)備間、垃圾通道甚至小區(qū)警衛(wèi)室…[/color]
[color=#595959]一聽這，開發(fā)商樂了：“尼瑪…你是業(yè)主你享受這些東西，難不成你讓我白送？”[/color]
[color=#595959]白送是不能白送的，這輩子都不可能白送的！[/color]
[color=#595959]可是許多人沒整明白，公攤面積真正讓人是可忍孰不可忍的，是以下三點(diǎn)——[/color]
[color=#485b99]一是公攤面積怎么算，基本沒有標(biāo)準(zhǔn)。[/color]
[color=#595959]絕大多數(shù)情況下，是開發(fā)商想怎么算就怎么算。[/color]
[color=#595959]在樓盤項(xiàng)目被推向市場之前，要找個(gè)專業(yè)的測繪公司實(shí)地測量，出具測繪報(bào)告。[/color]
[color=#595959]如果開發(fā)商和測繪公司是老熟人了——[/color]
[color=#595959]哪怕有一點(diǎn)兒違規(guī)操作，多出的部分將大概率被全體業(yè)主“公攤”。[/color]
[color=#595959]舉個(gè)栗子：一小區(qū)規(guī)劃1000套住宅，均價(jià)30000元/㎡，每套房子多出1㎡的“公攤”就是3000萬。[/color]
[color=#595959]瞅見沒？[/color][color=#595959]每個(gè)業(yè)主頭上刮一刀，開發(fā)商就憑空多了10套房子的貨值。[/color]
[color=#595959]可你作為購房者，想要拿到那份測繪報(bào)告，幾乎是不可能的事兒；[/color]
[color=#595959]聽到這兒，馬上有業(yè)主啪地一下站起來了：[/color]
[color=#595959]“姥姥的！我們自己測量！”[/color]
[color=#595959]呵，你有隊(duì)伍嗎？你花錢碼隊(duì)伍測量？[/color]
[color=#595959]放心！無論怎么算，費(fèi)用都能遠(yuǎn)超您多買單的那一平米。[/color]
[color=#595959]所以通常情況下，購房者會選擇默許開發(fā)商的這套“財(cái)富密碼”。[/color]
[color=#485b99]二是公攤面積越來越得寸進(jìn)尺：[/color]
[color=#595959]說出來你可能不信：[/color]
[color=#595959]許多樓盤項(xiàng)目把售樓處和高端私人會所也納入了公攤面積。[/color]
[color=#595959]沒有一個(gè)業(yè)主能從售樓處賺出一毛錢來，因?yàn)槭蹣翘幍拇嬖诒揪褪菫榱速崢I(yè)主的錢；[/color]
[color=#595959]享用高端私人會所？對不起，那也僅僅屬于極少數(shù)有錢有閑的富人，里面的消費(fèi)足夠讓普通人三過大門而不入…[/color]
[color=#595959]很多時(shí)候，售樓處和私人會所有多高大上，公攤面積就有多吃人。[/color]
[color=#595959]在這方面，香港就玩得賊野——[/color]
[color=#595959]據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在1972年，香港住宅的得房率還能穩(wěn)定在90-93%之間；[/color]
[color=#595959]到97回歸之前，這一數(shù)值已經(jīng)下滑到85-88%；[/color]
[color=#595959]到2010年前后，香港住宅的平均得房率只剩下78%。[/color]
[color=#595959]早在2006年，位于香港元朗的四季豪園項(xiàng)目，公攤比就占到了40%。[/color]
[color=#595959]而這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商，不是別人，正是人民建筑藝術(shù)家——李嘉誠先生的長江實(shí)業(yè)有限公司。[/color]
[color=#595959]如果后人要寫房地產(chǎn)編年史，這個(gè)項(xiàng)目絕對可以被載入史冊；[/color]
[color=#595959]哪里有壓迫，哪里就有反抗，它所點(diǎn)燃的怒火，拉開了公攤面積在香港消亡的序幕。[/color]
[color=#485b99]三是公攤面積的存在，極易造成了一魚多吃。[/color]
[color=#595959]購房者很可能在不知不覺的情況下為公攤面積買N回單。[/color]
[color=#595959]在實(shí)際生活里，被詬病最多的是電梯里的廣告位。[/color]
[color=#595959]購房時(shí)，業(yè)主是為電梯空間買了單的，但終究抵不過開發(fā)商的騷操作：[/color]
[color=#595959]本著“誰掏錢誰受益”的原則，廣告位產(chǎn)生的收益該歸大伙兒分配。[/color]
[color=#595959]可現(xiàn)實(shí)卻是，電梯里的海報(bào)和視頻廣告天天看，卻從沒聽說過哪家業(yè)主收到過回頭錢。[/color]
[color=#595959]不信，大伙兒捫心自問一下：有多少人最早是在自家電梯里認(rèn)識谷愛凌的？[/color]
[color=#595959]此外，許多業(yè)主套內(nèi)面積明明只有75㎡，但買房時(shí)卻是按照100㎡掏的錢；[/color]
[color=#595959]你以為這就完了？太天真了，我的老baby們——[/color]
[color=#595959]以后繳納物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、垃圾清理費(fèi)…你聽說過按75㎡收的？[/color]
[color=#595959]還真應(yīng)了我葛大爺那句話：[/color][color=#595959]“簡直就是土匪，土匪都不如！惡心啊！惡心！”[/color]
[color=#485b99]公攤面積，怎么來的，就讓它怎么消失…[/color]
[color=#595959]我之所以如此自信——[/color]
[color=#485b99]一是看到了新華社的炮轟勢大力沉；二是全世界只有咱們有這個(gè)東西。[/color]
[color=#595959]公攤面積，起源于二戰(zhàn)后的香港，那時(shí)候香港賣房沿襲著英國的那套尿性——論棟賣。[/color]
[color=#595959]廣東話里常說的“買樓”、“收樓”、“炒樓花”、“有樓萬事足”就是打這兒來的。[/color]
[color=#595959]可是，論棟賣貨值太高，導(dǎo)致買房這個(gè)事兒徹底跟普通人無關(guān)。[/color]
[color=#595959]買的人少，開發(fā)商回款又慢又難，這樣的地產(chǎn)開發(fā)模式效率極低。[/color]
[color=#595959]而這一切，卻因兩位前輩的登場而徹底覆滅——[/color]
[color=#595959]一是香港國際鴻星的董事長吳多泰，[/color][color=#595959]早在上世紀(jì)五十年代就提出將論棟賣的房子改為論層賣[/color][color=#595959]，這樣一來買得起的人就多了不少；[/color]
[color=#595959]二是咱們非常熟悉的霍 英 東，霍老更猛，[/color][color=#595959]引入了預(yù)售制和分割產(chǎn)權(quán)的概念，這為買樓成為全民運(yùn)動奠定了基礎(chǔ)。[/color]
[color=#595959]Ladies and 鄉(xiāng)親們，這足足比拼多多早了70多年��！[/color]
[color=#595959]但這套“拼多多”打法也有bug——樓梯、過道、門崗、花園的錢誰來出呢？[/color]
[color=#595959]開發(fā)商一合計(jì)：[/color][color=#595959]我也甭跟你們商量了，挨家挨戶按面積均攤吧！[/color]
[color=#595959]看來許文彪說得沒錯(cuò)：“都是那些富人耍他們的！”[/color]
[color=#485b99]公攤面積，本就是產(chǎn)權(quán)分割和金融工具雙向加持的必然；[/color]
[color=#485b99]可bug在于，金融利潤愈發(fā)猥瑣發(fā)育，公攤面積就愈發(fā)張揚(yáng)跋扈。[/color]
[color=#595959]上世紀(jì)九十年代，香港房地產(chǎn)的這套打法隨著港資和港片一起來到內(nèi)地，并且生根發(fā)芽、茁壯成長；[/color]
[color=#595959]以至于今天都有許多朋友認(rèn)為：公攤面積本身就是房地產(chǎn)開發(fā)的一部分。[/color]
[color=#595959]可問題來了，如果這套打法真的完美無缺，那為什么全世界只有我們在用呢？[/color]
[color=#595959]因?yàn)樵缙诮?jīng)濟(jì)需要高速成長，效率優(yōu)先，兼顧公平。[/color]
[color=#595959]在商品房起步的年代，市場主體無非兩個(gè)——[/color][color=#485b99]整合力極強(qiáng)的開發(fā)商[/color][color=#595959]與[/color][color=#485b99]組織性松散的購房者[/color][color=#595959]。[/color]
[color=#595959]很明顯，資本在開發(fā)商手上的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，要比在購房者手上運(yùn)轉(zhuǎn)高效得多。[/color]
[color=#595959]公攤面積的存在，剛好使得開發(fā)商獲取更大的利潤，創(chuàng)造更為可觀的財(cái)政收益。[/color]
[color=#595959]早期，適度支持資本方，的確有利于讓更多經(jīng)濟(jì)部門早日擺脫低效競爭的局面。[/color]
[color=#595959]各項(xiàng)超級工程和公共事業(yè)之所以能夠迅速完成組織、整合、執(zhí)行，就少不了早期原始財(cái)富積累的支持。[/color]
[color=#595959]另一方面，在房地產(chǎn)開啟盛宴的年代，購房者考慮得如何迅速上車吃到時(shí)代的紅利；[/color]
[color=#595959]相比之下，公攤面積的這點(diǎn)兒錢只不過是點(diǎn)兒塞牙縫的碎銀子，何足掛齒？[/color]
[color=#595959]但到了房地產(chǎn)去金融化的時(shí)期，高速增值越來越難，人們對騷操作的寬容度當(dāng)然會大打折扣；[/color]
[color=#595959]此外，在公平優(yōu)先的年月，連人才房、限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房都開始登上歷史舞臺了，公攤面積成為老黃歷不過是遲早的事。[/color]
[color=#595959]然而，公攤面積具體何時(shí)會消亡？最終以怎樣的形式消亡？仍是你我心里最大的謎題。[/color]
[color=#595959]他山之石可以攻玉，咱東邊那個(gè)小日子過得不錯(cuò)的國家做得就挺好的：[/color]
[color=#595959]他們發(fā)明了一個(gè)讓漢字文化圈的人一看就懂的概念，叫[/color][color=#485b99]“壁芯面積”[/color][color=#595959]，日文就是這幾個(gè)字。[/color]
[color=#595959]你看看，你看看…多形象？你家墻壁以里能測量的面積才需要掏錢，其它空間都不用掏錢！[/color]
[color=#595959]喲西…點(diǎn)贊滴可以，嫉妒滴不要！[/color]
[color=#485b99]買房如何減少被公攤面積套路？[/color]
[color=#595959]過去幾年，只要有人仗義執(zhí)言應(yīng)當(dāng)取締公攤面積，馬上就有屁股坐歪的公知跳出來怒懟：[/color]
[color=#595959]“賣公攤還是賣套內(nèi)，不過是換了個(gè)算法，又不會真的降房價(jià)！”[/color]
[color=#595959]不怕公知玩得大，就怕公知有文化。[/color]
[color=#595959]我們憑借常識和樸素的情感去想一下：[/color]
[color=#595959]你讓我少賣多少面積，我把單價(jià)相應(yīng)提高不就找回來了？[/color]
[color=#595959]如果臉皮再厚點(diǎn)兒，把品質(zhì)壓下去，單價(jià)都不需要提高太多就能回本。[/color]
[color=#595959]總之，想控制成本、保住利潤，招兒是想多少就有多少！[/color]
[color=#595959]既然如此，那干掉公攤面積的意義何在？[/color]
[color=#485b99]降低購房者持有成本、壓縮房企灰色收入空間、提升房產(chǎn)交易透明度[/color][color=#595959]。[/color]
[color=#595959]大伙兒炮轟公攤面積，歸根到底是為了讓自己辛辛苦苦賺的錢花得明明白白。[/color]
[color=#595959]以下四道錦囊妙計(jì)，煩請大伙兒收藏，關(guān)鍵時(shí)刻是真用得上：[/color]
[color=#595959]1）買品牌溢價(jià)率高的房子[/color]
[color=#595959]在公攤面積徹底壽終正寢之前，這是購房人對沖公攤面積最好的出路。[/color]
[color=#595959]除去少數(shù)高周轉(zhuǎn)、盲目擴(kuò)張的大房企外，更多品牌之所以被人們追捧，是因?yàn)樽龀隽顺跞藗冾A(yù)期的品質(zhì)。[/color]
[color=#595959]可這就出現(xiàn)了一個(gè)悖論——[/color]
[color=#595959]你要品質(zhì)好、你要?dú)w家禮序、你要?dú)馀傻娜霊舸筇谩⒛阋龉ぞ赖幕▓@水景…[/color]
[color=#595959]每一分錢都是要折算進(jìn)公攤面積當(dāng)中去的，這樣一來，公攤面積豈不是更大了嗎？[/color]
[color=#595959]不要緊，[/color][color=#485b99]品牌與品質(zhì)的溢價(jià)率在二手房市場將會進(jìn)一步放大，直到這套房成為三手房、四手房…直至全新的配套體系徹底占據(jù)人們的審美。[/color]
[color=#595959]反觀溢價(jià)能力差的項(xiàng)目，未來在二手房市場，很可能遭遇的不是增不增值，而是賣不賣得出去。[/color]
[color=#595959]2）用配套優(yōu)勢對沖得房率硬傷[/color]
[color=#595959]一處房產(chǎn)的價(jià)值，由窗外因素和窗內(nèi)因素共同決定。[/color]
[color=#485b99]公攤面積大的本質(zhì)，不過是窗內(nèi)因素不給力，這時(shí)候如果窗外因素牛逼，一樣是可以形成價(jià)值對沖的。[/color]
[color=#595959]譬如給力的教育資源，四通八達(dá)的地鐵線路以及足夠前沿的商業(yè)配套…[/color]
[color=#595959]從筆者的從業(yè)觀察來看，絕對不乏品質(zhì)OK、配套無硬傷，唯獨(dú)得房率不高，但單價(jià)漲勢喜人的項(xiàng)目。[/color]
[color=#595959]而且，越是強(qiáng)調(diào)品質(zhì)的房企品牌，越是偏好在貨真價(jià)實(shí)的產(chǎn)業(yè)高地拿地蓋房的項(xiàng)目，這種產(chǎn)品出現(xiàn)的幾率也就越大。[/color]
[color=#595959]3）數(shù)樓層推算實(shí)際得房率[/color]
[color=#595959]一處樓盤的參數(shù)可能有幾十個(gè)，最能體現(xiàn)實(shí)際得房率的，很可能不是置業(yè)顧問隨口一說的得房率或者宣傳過程中承諾的套內(nèi)面積。[/color]
[color=#595959]當(dāng)你看的房子足夠多就會發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)數(shù)據(jù)的彈性比松緊帶還大。[/color]
[color=#595959]相比之下，容積率就要誠實(shí)得多。如果對容積率沒概念，那就簡單粗暴數(shù)樓層——[/color]
[color=#595959]總層高在7層以下的洋房，通常只需要一個(gè)開放式樓梯間，公攤能控制在10%左右；[/color]
[color=#595959]總層高在7-11層之間的準(zhǔn)洋房，需要建有封閉式樓梯間和一部電梯，公攤通常能控制在15%左右；[/color]
[color=#595959]總層高在12-18層之間的小高層，再加建一部消防電梯，公攤通常能控制在18-20%左右；[/color]
[color=#595959]總層高在19-33層之間的高層，需要建有兩個(gè)防煙樓梯間和至少兩部電梯，因此公攤面積很可能超過20%…[/color]
[color=#595959]不過，容積率低通常也意味著單價(jià)更高。[/color]
[color=#485b99]終極議題，仍然是在更省錢還是更具舒適性當(dāng)中二選其一。[/color]
[color=#595959]就當(dāng)下來看，購房機(jī)會成本越高，人們對得房率就越較真兒…[/color]
[color=#595959]4）盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房[/color]
[color=#595959]得房率是門玄學(xué)，很多時(shí)候不現(xiàn)場看看，很有可能直到收房時(shí)才知道自己買的是個(gè)啥。[/color]
[color=#595959]最理想的狀態(tài)，是買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。[/color]
[color=#595959]如果條件不具備，那至少要去看看實(shí)體樣板間，以免出現(xiàn)貨不對板的尷尬。[/color]
[color=#595959]這里多說一嘴——以任何理由給非實(shí)體樣板間洗地的都是耍流氓。[/color]
[color=#595959]像青島維多利亞灣的那位業(yè)主，當(dāng)初的買房合同就明確約定了——公攤面積30%上下。[/color]
[color=#595959]就這，到了交房時(shí)，公攤比卻生生多了十多個(gè)百分點(diǎn)。[/color]
[color=#595959]不知道這篇文章讓多少開發(fā)商不爽；[/color]
[color=#595959]但無所謂，反正耿直少年團(tuán)一貫堅(jiān)持不諂媚開發(fā)商。[/color]
[color=#595959]都曾經(jīng)歷過租房-搬家-再租房-再搬家的苦逼歲月。[/color]
[color=#485b99]我們太了解咱老百姓為了攢錢買房到底都經(jīng)歷過什么；[/color]
[color=#485b99]越是了解，就越是想為大伙兒做點(diǎn)什么，僅此而已。[/color]
[color=#595959]筆者也衷心希望，這篇文章能被更多朋友看到——[/color]
[color=#595959]只為大家能在守護(hù)財(cái)產(chǎn)、財(cái)富進(jìn)擊的路上走得更穩(wěn)、走得更順。[/color]
