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查看:10755     * 貼子主題:央媒高調(diào)炮轟,“公攤面積”又被炮轟了

帥哥:學(xué)生家長(zhǎng)



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Post By:2022/2/17 9:21:15
[color=#595959]最近,“公攤面積”又被炮轟了。[/color]

[color=#595959]這次開炮的不是二營(yíng)長(zhǎng),而是新華社旗下雜志《半月談》。[/color]

[color=#595959]今年年初,青島一個(gè)叫維多利亞灣的項(xiàng)目交付,有業(yè)主反映:[/color]

[color=#595959]自家公攤面積足足有46%,明明花了110㎡的錢,實(shí)得面積連70㎡都不到![/color]

[color=#595959]這件事徹底激怒了官媒。[/color]

[color=#595959]維多利亞灣,喲呵?您不光地名copy香港,就連做派都是早些年間香港那一套…[/color]

[color=#485b99]我們?yōu)樯哆@么討厭公攤面積?[/color]

[color=#595959]在房地產(chǎn)的小宇宙里,很難有一個(gè)概念能像“公攤面積”這樣做到人神共憤。[/color]

[color=#595959]你可以把“公攤面積”理解為開發(fā)商“公開貪污”的面積。[/color]

[color=#595959]再直白點(diǎn)說(shuō),[/color][color=#485b99]就是你和你的鄰居都掏了錢,卻不屬于任何一家的那部分[/color][color=#595959],包括但不限于:[/color]

[color=#595959]門廳、過(guò)道、地下室、樓梯間、電梯井、管道井、變電室、設(shè)備間、垃圾通道甚至小區(qū)警衛(wèi)室…[/color]

[color=#595959]一聽這,開發(fā)商樂(lè)了:“尼瑪…你是業(yè)主你享受這些東西,難不成你讓我白送?”[/color]

[color=#595959]白送是不能白送的,這輩子都不可能白送的![/color]

[color=#595959]可是許多人沒整明白,公攤面積真正讓人是可忍孰不可忍的,是以下三點(diǎn)——[/color]

[color=#485b99]一是公攤面積怎么算,基本沒有標(biāo)準(zhǔn)。[/color]

[color=#595959]絕大多數(shù)情況下,是開發(fā)商想怎么算就怎么算。[/color]

[color=#595959]在樓盤項(xiàng)目被推向市場(chǎng)之前,要找個(gè)專業(yè)的測(cè)繪公司實(shí)地測(cè)量,出具測(cè)繪報(bào)告。[/color]

[color=#595959]如果開發(fā)商和測(cè)繪公司是老熟人了——[/color]

[color=#595959]哪怕有一點(diǎn)兒違規(guī)操作,多出的部分將大概率被全體業(yè)主“公攤”。[/color]

[color=#595959]舉個(gè)栗子:一小區(qū)規(guī)劃1000套住宅,均價(jià)30000元/㎡,每套房子多出1㎡的“公攤”就是3000萬(wàn)。[/color]

[color=#595959]瞅見沒?[/color][color=#595959]每個(gè)業(yè)主頭上刮一刀,開發(fā)商就憑空多了10套房子的貨值。[/color]

[color=#595959]可你作為購(gòu)房者,想要拿到那份測(cè)繪報(bào)告,幾乎是不可能的事兒;[/color]

[color=#595959]聽到這兒,馬上有業(yè)主啪地一下站起來(lái)了:[/color]

[color=#595959]“姥姥的!我們自己測(cè)量!”[/color]

[color=#595959]呵,你有隊(duì)伍嗎?你花錢碼隊(duì)伍測(cè)量?[/color]

[color=#595959]放心!無(wú)論怎么算,費(fèi)用都能遠(yuǎn)超您多買單的那一平米。[/color]

[color=#595959]所以通常情況下,購(gòu)房者會(huì)選擇默許開發(fā)商的這套“財(cái)富密碼”。[/color]

[color=#485b99]二是公攤面積越來(lái)越得寸進(jìn)尺:[/color]

[color=#595959]說(shuō)出來(lái)你可能不信:[/color]

[color=#595959]許多樓盤項(xiàng)目把售樓處和高端私人會(huì)所也納入了公攤面積。[/color]

[color=#595959]沒有一個(gè)業(yè)主能從售樓處賺出一毛錢來(lái),因?yàn)槭蹣翘幍拇嬖诒揪褪菫榱速崢I(yè)主的錢;[/color]

[color=#595959]享用高端私人會(huì)所?對(duì)不起,那也僅僅屬于極少數(shù)有錢有閑的富人,里面的消費(fèi)足夠讓普通人三過(guò)大門而不入…[/color]

[color=#595959]很多時(shí)候,售樓處和私人會(huì)所有多高大上,公攤面積就有多吃人。[/color]

[color=#595959]在這方面,香港就玩得賊野——[/color]

[color=#595959]據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在1972年,香港住宅的得房率還能穩(wěn)定在90-93%之間;[/color]

[color=#595959]到97回歸之前,這一數(shù)值已經(jīng)下滑到85-88%;[/color]

[color=#595959]到2010年前后,香港住宅的平均得房率只剩下78%。[/color]

[color=#595959]早在2006年,位于香港元朗的四季豪園項(xiàng)目,公攤比就占到了40%。[/color]

[color=#595959]而這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商,不是別人,正是人民建筑藝術(shù)家——李嘉誠(chéng)先生的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有限公司。[/color]

[color=#595959]如果后人要寫房地產(chǎn)編年史,這個(gè)項(xiàng)目絕對(duì)可以被載入史冊(cè);[/color]

[color=#595959]哪里有壓迫,哪里就有反抗,它所點(diǎn)燃的怒火,拉開了公攤面積在香港消亡的序幕。[/color]

[color=#485b99]三是公攤面積的存在,極易造成了一魚多吃。[/color]

[color=#595959]購(gòu)房者很可能在不知不覺的情況下為公攤面積買N回單。[/color]

[color=#595959]在實(shí)際生活里,被詬病最多的是電梯里的廣告位。[/color]

[color=#595959]購(gòu)房時(shí),業(yè)主是為電梯空間買了單的,但終究抵不過(guò)開發(fā)商的騷操作:[/color]

[color=#595959]本著“誰(shuí)掏錢誰(shuí)受益”的原則,廣告位產(chǎn)生的收益該歸大伙兒分配。[/color]

[color=#595959]可現(xiàn)實(shí)卻是,電梯里的海報(bào)和視頻廣告天天看,卻從沒聽說(shuō)過(guò)哪家業(yè)主收到過(guò)回頭錢。[/color]

[color=#595959]不信,大伙兒捫心自問(wèn)一下:有多少人最早是在自家電梯里認(rèn)識(shí)谷愛凌的?[/color]

[color=#595959]此外,許多業(yè)主套內(nèi)面積明明只有75㎡,但買房時(shí)卻是按照100㎡掏的錢;[/color]

[color=#595959]你以為這就完了?太天真了,我的老baby們——[/color]

[color=#595959]以后繳納物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、垃圾清理費(fèi)…你聽說(shuō)過(guò)按75㎡收的?[/color]

[color=#595959]還真應(yīng)了我葛大爺那句話:[/color][color=#595959]“簡(jiǎn)直就是土匪,土匪都不如!惡心!惡心!”[/color]

[color=#485b99]公攤面積,怎么來(lái)的,就讓它怎么消失…[/color]

[color=#595959]我之所以如此自信——[/color]

[color=#485b99]一是看到了新華社的炮轟勢(shì)大力沉;二是全世界只有咱們有這個(gè)東西。[/color]

[color=#595959]公攤面積,起源于二戰(zhàn)后的香港,那時(shí)候香港賣房沿襲著英國(guó)的那套尿性——論棟賣。[/color]

[color=#595959]廣東話里常說(shuō)的“買樓”、“收樓”、“炒樓花”、“有樓萬(wàn)事足”就是打這兒來(lái)的。[/color]

[color=#595959]可是,論棟賣貨值太高,導(dǎo)致買房這個(gè)事兒徹底跟普通人無(wú)關(guān)。[/color]

[color=#595959]買的人少,開發(fā)商回款又慢又難,這樣的地產(chǎn)開發(fā)模式效率極低。[/color]

[color=#595959]而這一切,卻因兩位前輩的登場(chǎng)而徹底覆滅——[/color]

[color=#595959]一是香港國(guó)際鴻星的董事長(zhǎng)吳多泰,[/color][color=#595959]早在上世紀(jì)五十年代就提出將論棟賣的房子改為論層賣[/color][color=#595959],這樣一來(lái)買得起的人就多了不少;[/color]

[color=#595959]二是咱們非常熟悉的霍 英 東,霍老更猛,[/color][color=#595959]引入了預(yù)售制和分割產(chǎn)權(quán)的概念,這為買樓成為全民運(yùn)動(dòng)奠定了基礎(chǔ)。[/color]

[color=#595959]Ladies and 鄉(xiāng)親們,這足足比拼多多早了70多年![/color]

[color=#595959]但這套“拼多多”打法也有bug——樓梯、過(guò)道、門崗、花園的錢誰(shuí)來(lái)出呢?[/color]

[color=#595959]開發(fā)商一合計(jì):[/color][color=#595959]我也甭跟你們商量了,挨家挨戶按面積均攤吧![/color]

[color=#595959]看來(lái)許文彪說(shuō)得沒錯(cuò):“都是那些富人耍他們的!”[/color]

[color=#485b99]公攤面積,本就是產(chǎn)權(quán)分割和金融工具雙向加持的必然;[/color]

[color=#485b99]可bug在于,金融利潤(rùn)愈發(fā)猥瑣發(fā)育,公攤面積就愈發(fā)張揚(yáng)跋扈。[/color]

[color=#595959]上世紀(jì)九十年代,香港房地產(chǎn)的這套打法隨著港資和港片一起來(lái)到內(nèi)地,并且生根發(fā)芽、茁壯成長(zhǎng);[/color]

[color=#595959]以至于今天都有許多朋友認(rèn)為:公攤面積本身就是房地產(chǎn)開發(fā)的一部分。[/color]

[color=#595959]可問(wèn)題來(lái)了,如果這套打法真的完美無(wú)缺,那為什么全世界只有我們?cè)谟媚?[/color]

[color=#595959]因?yàn)樵缙诮?jīng)濟(jì)需要高速成長(zhǎng),效率優(yōu)先,兼顧公平。[/color]

[color=#595959]在商品房起步的年代,市場(chǎng)主體無(wú)非兩個(gè)——[/color][color=#485b99]整合力極強(qiáng)的開發(fā)商[/color][color=#595959]與[/color][color=#485b99]組織性松散的購(gòu)房者[/color][color=#595959]。[/color]

[color=#595959]很明顯,資本在開發(fā)商手上的運(yùn)轉(zhuǎn)效率,要比在購(gòu)房者手上運(yùn)轉(zhuǎn)高效得多。[/color]

[color=#595959]公攤面積的存在,剛好使得開發(fā)商獲取更大的利潤(rùn),創(chuàng)造更為可觀的財(cái)政收益。[/color]

[color=#595959]早期,適度支持資本方,的確有利于讓更多經(jīng)濟(jì)部門早日擺脫低效競(jìng)爭(zhēng)的局面。[/color]

[color=#595959]各項(xiàng)超級(jí)工程和公共事業(yè)之所以能夠迅速完成組織、整合、執(zhí)行,就少不了早期原始財(cái)富積累的支持。[/color]

[color=#595959]另一方面,在房地產(chǎn)開啟盛宴的年代,購(gòu)房者考慮得如何迅速上車吃到時(shí)代的紅利;[/color]

[color=#595959]相比之下,公攤面積的這點(diǎn)兒錢只不過(guò)是點(diǎn)兒塞牙縫的碎銀子,何足掛齒?[/color]

[color=#595959]但到了房地產(chǎn)去金融化的時(shí)期,高速增值越來(lái)越難,人們對(duì)騷操作的寬容度當(dāng)然會(huì)大打折扣;[/color]

[color=#595959]此外,在公平優(yōu)先的年月,連人才房、限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房都開始登上歷史舞臺(tái)了,公攤面積成為老黃歷不過(guò)是遲早的事。[/color]

[color=#595959]然而,公攤面積具體何時(shí)會(huì)消亡?最終以怎樣的形式消亡?仍是你我心里最大的謎題。[/color]

[color=#595959]他山之石可以攻玉,咱東邊那個(gè)小日子過(guò)得不錯(cuò)的國(guó)家做得就挺好的:[/color]

[color=#595959]他們發(fā)明了一個(gè)讓漢字文化圈的人一看就懂的概念,叫[/color][color=#485b99]“壁芯面積”[/color][color=#595959],日文就是這幾個(gè)字。[/color]

[color=#595959]你看看,你看看…多形象?你家墻壁以里能測(cè)量的面積才需要掏錢,其它空間都不用掏錢![/color]

[color=#595959]喲西…點(diǎn)贊滴可以,嫉妒滴不要![/color]

[color=#485b99]買房如何減少被公攤面積套路?[/color]

[color=#595959]過(guò)去幾年,只要有人仗義執(zhí)言應(yīng)當(dāng)取締公攤面積,馬上就有屁股坐歪的公知跳出來(lái)怒懟:[/color]

[color=#595959]“賣公攤還是賣套內(nèi),不過(guò)是換了個(gè)算法,又不會(huì)真的降房?jī)r(jià)!”[/color]

[color=#595959]不怕公知玩得大,就怕公知有文化。[/color]

[color=#595959]我們憑借常識(shí)和樸素的情感去想一下:[/color]

[color=#595959]你讓我少賣多少面積,我把單價(jià)相應(yīng)提高不就找回來(lái)了?[/color]

[color=#595959]如果臉皮再厚點(diǎn)兒,把品質(zhì)壓下去,單價(jià)都不需要提高太多就能回本。[/color]

[color=#595959]總之,想控制成本、保住利潤(rùn),招兒是想多少就有多少![/color]

[color=#595959]既然如此,那干掉公攤面積的意義何在?[/color]

[color=#485b99]降低購(gòu)房者持有成本、壓縮房企灰色收入空間、提升房產(chǎn)交易透明度[/color][color=#595959]。[/color]

[color=#595959]大伙兒炮轟公攤面積,歸根到底是為了讓自己辛辛苦苦賺的錢花得明明白白。[/color]

[color=#595959]以下四道錦囊妙計(jì),煩請(qǐng)大伙兒收藏,關(guān)鍵時(shí)刻是真用得上:[/color]

[color=#595959]1)買品牌溢價(jià)率高的房子[/color]

[color=#595959]在公攤面積徹底壽終正寢之前,這是購(gòu)房人對(duì)沖公攤面積最好的出路。[/color]

[color=#595959]除去少數(shù)高周轉(zhuǎn)、盲目擴(kuò)張的大房企外,更多品牌之所以被人們追捧,是因?yàn)樽龀隽顺跞藗冾A(yù)期的品質(zhì)。[/color]

[color=#595959]可這就出現(xiàn)了一個(gè)悖論——[/color]

[color=#595959]你要品質(zhì)好、你要?dú)w家禮序、你要?dú)馀傻娜霊舸筇、你要做工精美的花園水景…[/color]

[color=#595959]每一分錢都是要折算進(jìn)公攤面積當(dāng)中去的,這樣一來(lái),公攤面積豈不是更大了嗎?[/color]

[color=#595959]不要緊,[/color][color=#485b99]品牌與品質(zhì)的溢價(jià)率在二手房市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步放大,直到這套房成為三手房、四手房…直至全新的配套體系徹底占據(jù)人們的審美。[/color]

[color=#595959]反觀溢價(jià)能力差的項(xiàng)目,未來(lái)在二手房市場(chǎng),很可能遭遇的不是增不增值,而是賣不賣得出去。[/color]

[color=#595959]2)用配套優(yōu)勢(shì)對(duì)沖得房率硬傷[/color]

[color=#595959]一處房產(chǎn)的價(jià)值,由窗外因素和窗內(nèi)因素共同決定。[/color]

[color=#485b99]公攤面積大的本質(zhì),不過(guò)是窗內(nèi)因素不給力,這時(shí)候如果窗外因素牛逼,一樣是可以形成價(jià)值對(duì)沖的。[/color]

[color=#595959]譬如給力的教育資源,四通八達(dá)的地鐵線路以及足夠前沿的商業(yè)配套…[/color]

[color=#595959]從筆者的從業(yè)觀察來(lái)看,絕對(duì)不乏品質(zhì)OK、配套無(wú)硬傷,唯獨(dú)得房率不高,但單價(jià)漲勢(shì)喜人的項(xiàng)目。[/color]

[color=#595959]而且,越是強(qiáng)調(diào)品質(zhì)的房企品牌,越是偏好在貨真價(jià)實(shí)的產(chǎn)業(yè)高地拿地蓋房的項(xiàng)目,這種產(chǎn)品出現(xiàn)的幾率也就越大。[/color]

[color=#595959]3)數(shù)樓層推算實(shí)際得房率[/color]

[color=#595959]一處樓盤的參數(shù)可能有幾十個(gè),最能體現(xiàn)實(shí)際得房率的,很可能不是置業(yè)顧問(wèn)隨口一說(shuō)的得房率或者宣傳過(guò)程中承諾的套內(nèi)面積。[/color]

[color=#595959]當(dāng)你看的房子足夠多就會(huì)發(fā)現(xiàn),這兩個(gè)數(shù)據(jù)的彈性比松緊帶還大。[/color]

[color=#595959]相比之下,容積率就要誠(chéng)實(shí)得多。如果對(duì)容積率沒概念,那就簡(jiǎn)單粗暴數(shù)樓層——[/color]

[color=#595959]總層高在7層以下的洋房,通常只需要一個(gè)開放式樓梯間,公攤能控制在10%左右;[/color]

[color=#595959]總層高在7-11層之間的準(zhǔn)洋房,需要建有封閉式樓梯間和一部電梯,公攤通常能控制在15%左右;[/color]

[color=#595959]總層高在12-18層之間的小高層,再加建一部消防電梯,公攤通常能控制在18-20%左右;[/color]

[color=#595959]總層高在19-33層之間的高層,需要建有兩個(gè)防煙樓梯間和至少兩部電梯,因此公攤面積很可能超過(guò)20%…[/color]

[color=#595959]不過(guò),容積率低通常也意味著單價(jià)更高。[/color]

[color=#485b99]終極議題,仍然是在更省錢還是更具舒適性當(dāng)中二選其一。[/color]

[color=#595959]就當(dāng)下來(lái)看,購(gòu)房機(jī)會(huì)成本越高,人們對(duì)得房率就越較真兒…[/color]

[color=#595959]4)盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房[/color]

[color=#595959]得房率是門玄學(xué),很多時(shí)候不現(xiàn)場(chǎng)看看,很有可能直到收房時(shí)才知道自己買的是個(gè)啥。[/color]

[color=#595959]最理想的狀態(tài),是買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。[/color]

[color=#595959]如果條件不具備,那至少要去看看實(shí)體樣板間,以免出現(xiàn)貨不對(duì)板的尷尬。[/color]

[color=#595959]這里多說(shuō)一嘴——以任何理由給非實(shí)體樣板間洗地的都是耍流氓。[/color]

[color=#595959]像青島維多利亞灣的那位業(yè)主,當(dāng)初的買房合同就明確約定了——公攤面積30%上下。[/color]

[color=#595959]就這,到了交房時(shí),公攤比卻生生多了十多個(gè)百分點(diǎn)。[/color]
[color=#595959]不知道這篇文章讓多少開發(fā)商不爽;[/color]

[color=#595959]但無(wú)所謂,反正耿直少年團(tuán)一貫堅(jiān)持不諂媚開發(fā)商。[/color]

[color=#595959]都曾經(jīng)歷過(guò)租房-搬家-再租房-再搬家的苦逼歲月。[/color]

[color=#485b99]我們太了解咱老百姓為了攢錢買房到底都經(jīng)歷過(guò)什么;[/color]

[color=#485b99]越是了解,就越是想為大伙兒做點(diǎn)什么,僅此而已。[/color]

[color=#595959]筆者也衷心希望,這篇文章能被更多朋友看到——[/color]

[color=#595959]只為大家能在守護(hù)財(cái)產(chǎn)、財(cái)富進(jìn)擊的路上走得更穩(wěn)、走得更順。[/color]
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