上仙的個人空間

（圖片來源：全景視覺）
經濟觀察報 吳金鐸/文 自1998年實行“房改”以來，中國房地產市場發(fā)生了重大變化，作為支柱產業(yè)的房地產經歷了接近20年黃金和白銀時期。
2011年6月之后，中國告別GDP兩位數增長，2012年開始GDP增長進入“7”時代，2014年中國經濟進入“新常態(tài)”，2015年9月開始經濟增速進入“6”時代。中國經濟呈“L”型走勢，這是中國房地產周期的大背景。
近年來中國產業(yè)結構發(fā)生重要變化：第三產業(yè)對經濟增長的貢獻已超過第二產業(yè)。增速上，2012年9月開始，中國第三產業(yè) GDP增速（8.2%）已逐漸趕超第二產業(yè)（7.7%）。
此外作為中國增長動力的三駕馬車結構上也發(fā)生了重要變化：中國消費對經濟增長的貢獻已超過資本形成的貢獻。2017年9月中國最終消費對GDP的貢獻為64.5%，高于資本形成總額32.8%的水平。中國固定資產投資增速2013年跌破20%，2014年9月之后增速下降到15%以下，2016年6月固定資產投資跌破10%，正式告別兩位數增長。
經濟“L”型，固定資產投資下滑，中國房地產發(fā)展的背景與10年前已不可同日而語。
十九大報告提出中國經濟將從追求速度增長逐漸過渡到質量增長，房子將逐漸回歸居住屬性。另一方面房地產累積的風險，導致房地產調控愈演愈烈。未來若干年隨著房地產熱的退潮，房地產業(yè)作為國民經濟的支柱地位將逐漸退化，哪些行業(yè)受到的關聯最大？
房地產與上下游關聯度
要回答這個問題，首先要從房地產業(yè)的產業(yè)關聯效應說起。房地產對其他行業(yè)的供給，即前向關聯效應，是指房地產業(yè)在生產和技術等方面的變化引起它前向關聯部門發(fā)生變化，或導致新技術和新需求等。房地產業(yè)對其他行業(yè)的需求，即后向關聯效應，指房地產業(yè)自身對投入品的需求增加或要求提高而引起提供這些投入品的行業(yè)擴大投資或技術進步等。
房地產業(yè)的前向關聯效應我們用影響力系數來衡量，用2012年投入產出表計算結果表明，房地產業(yè)前向關聯最大的行業(yè)有：金融業(yè)（0.2124）、居民服務及修理和其他服務業(yè)（0.17）、批發(fā)零售業(yè)（0.156）、房地產業(yè)（0.121）、信息傳輸、軟件和信息業(yè)（0.1028）、住宿餐飲（0.566）、計算機及其他通信設備（0.052）、交通運輸及倉儲業(yè)等（0.055）。這些行業(yè)主要是下游端的服務性行業(yè)，房地產的繁榮發(fā)展為這些行業(yè)的發(fā)展帶來機遇。
房地產的后向關聯產業(yè)系數主要反映對房地產業(yè)投入較大的行業(yè)及影響。對房地產投入最大行業(yè)分別為：金融業(yè)（0.364）、租賃和商務服務（0.173）、房地產（0.121）、建筑（0.077）、化學產品（0.085）、金屬冶煉和壓延（0.071）、交通運輸和倉儲（0.067）、造紙印刷（0.063）、電力、熱力和水的生產與供應（0.057）。這些都是對中國房地產業(yè)投入較大的行業(yè)，在房地產發(fā)展過程中扮演中重要角色。中國房地產投入較多的除了金融和建筑地產，大部分都是上游重工業(yè)制造業(yè)，以及部分生產性服務業(yè)。
因此房地產總的產業(yè)關聯效應最大的行業(yè)是金融業(yè)（0.576），遠遠高于其他行業(yè)，表明中國房地產對金融行業(yè)過度依賴。其次是租賃和商貿服務業(yè)（0.2461），房地產的繁榮帶來租賃市場蓬勃發(fā)展。房地產業(yè)自身（0.2421），自身的供給與需求自洽。
再次是住房和一般日常必須的消費肩并肩的行業(yè)。如批發(fā)和零售（0.207），居民服務業(yè)、修理和其他（0.184）。部分生產性服務業(yè)，如交通運輸和倉儲及郵政（0.1223）、信息傳輸、軟件（0.1325）。還有部分與房地產生產密切相關的行業(yè)，如化學制品（0.122）、建筑（0.1138）、金屬冶煉和壓延（0.105）等，若房地產繁榮逐漸退潮，這些行業(yè)將受到較大影響。
房地產業(yè)新支撐
以智能制造、物聯網、移動互聯網以及大數據等為代表的新經濟未來將逐漸接棒房地產業(yè)，各地以大數據、物聯網以及互聯網、人工智能等產業(yè)集群蓬勃興起的同時，也衍生出以新產業(yè)集聚為基礎的房地產開發(fā)機遇，新經濟和新產業(yè)才是房地產發(fā)展可持續(xù)的關鍵。
科技園的擴張與“碼農”托起的房價
中關村科技園擴圍，園內軟件產業(yè)呈不斷擴張態(tài)勢，就業(yè)人口擴張帶來房價剛性。北京“碼農”集聚區(qū)除了北京中關村軟件園，還有周邊的西三旗。西二旗西三旗地理上緊鄰號稱中國“硅谷”的海淀區(qū)中關村科技產業(yè)園，園內匯聚了甲骨文、聯想集團等IT公司，以及一批互聯網和移動互聯網公司如百度、新浪等。憑借科教和人才優(yōu)勢，以及成熟科技園的產業(yè)集聚外溢效應，中關村科技園經過近三十年的發(fā)展，已經形成產業(yè)鏈完備、技術人才集中、科技研發(fā)與企業(yè)孵化成熟的科技產業(yè)園。近幾年中關村無論是地理上，還是產業(yè)規(guī)模及就業(yè)人員都呈擴張態(tài)勢。
中關村軟件園從業(yè)人員——“碼農”從2009年的2756人迅速擴張到2015年的50.56萬人，六年間翻了183倍。北京并非全國“碼農”最多的地區(qū)，但中關村是全國軟件從業(yè)人員最集中的產業(yè)園。
全國軟件科技園來看，“碼農”最集中的是北京中關村軟件園，2015年中關村就業(yè)“碼農”50.55萬，其次是大連軟件園，2015年從業(yè)人員21.66萬人，再次是杭州軟件園，從業(yè)“碼農”18.6萬。
軟件行業(yè)仍呈擴張態(tài)勢的目前只有北京。2016年底以來江蘇、廣東、浙江、上海和杭州軟件企業(yè)數目都有不同程度的下降，但北京的軟件企業(yè)數目仍在增加。
隨著中關村科技園外擴，中關村周邊的西二旗、西三旗成為新“碼農”的主要生活和工作區(qū)。按照中關村科技園產業(yè)規(guī)劃，中關村產業(yè)園分為三個部分：中心區(qū)、發(fā)展區(qū)、輻射區(qū)。中心區(qū)包括一個核心區(qū)和兩條主要軸線，白頤路是中心區(qū)的主要軸線，連接北大、清華、中科院、中關村西區(qū)和農科院、人民大學等高校與科研機構以及國家圖書館、首都體育館等文體設施。中關村科技園的發(fā)展區(qū)范圍是規(guī)劃公路一環(huán)以北，海淀區(qū)山后地區(qū)、清河地區(qū)以及昌平縣的西三旗地區(qū)、回龍觀地區(qū)。輻射區(qū)主要是“一環(huán)兩線”�！耙画h(huán)”是指環(huán)市區(qū)的高科技工業(yè)園區(qū)、包括電子城、北京經濟技術開發(fā)區(qū)、豐臺科技園區(qū)、昌平科技園區(qū)等；“兩線”即沿八達嶺高速公路向沙河、昌平、南口方向輻射和沿京密路向順義、懷柔、密云方向輻射。中關村迅速崛起的移動互聯網產業(yè)主要受益于已經比較成熟的中關村產業(yè)孵化和天使投資圈。不斷成長的軟件企業(yè)和互聯網公司，仍在增長的“碼農”人口，以及相對較高工資的軟件行業(yè)，是中關村及周邊房價的重要支撐。
深圳IT業(yè)發(fā)展活力及可觀效益是高房價的重要支撐。深圳作為首個國家創(chuàng)新型城市和國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，目標是打造世界一流的科技和產業(yè)創(chuàng)新中心。近年來深圳每年大約誕生6萬家企業(yè)，規(guī)模是中關村的兩倍，硅谷最多的時候是4.5萬家企業(yè)。深圳每年產生的公司中有一大批科技創(chuàng)新公司，近年來產生了華為、騰訊、中興、大疆等。深圳也是全國“碼農”集中地，2015年軟件從業(yè)人員40.5萬人，是2008年的兩倍。
深圳“碼農”創(chuàng)造的可觀效益，為深圳高房價做出了貢獻。2017年9月全國軟件業(yè)總收入前三甲分別是江蘇（6926億元），廣東（6720億元），北京（4991億元）。但從每家軟件企業(yè)創(chuàng)造的平均收入來看，前幾位分別是：深圳（2.62億元）、浙江（1.84億元）、廣東（1.79億元）、北京（1.73億元）、上海（1.53億元），全國軟件企業(yè)創(chuàng)造收入能力最強的是深圳，北京居中。
全國“碼農”平均工資上漲最快的是深圳。2014年深圳信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)年平均工資13.3萬元，僅次于北京14.88萬元，再次是廣州10.98萬元，工資收入是高房價的主要支撐。從工資增速看，北京2014年“碼農”平均工資比2009年增長了47.65%，而深圳2014年IT從業(yè)人員工資比2009年上漲了92.33%，接近一倍。
2015年以來房價上漲最快的是深圳。從房地產價格指數來看，上漲幅度前五強依次是：深圳、南京、上海、杭州，北京。經濟活力，尤其是IT業(yè)發(fā)展活力是該地區(qū)房價上漲的主要支撐。IT行業(yè)效益可觀，帶來當地IT從業(yè)人員可支配收入提高，高收入預期也為銀行及其他貸款資金來源提供了更多可能性，“碼農”的收入增長和“碼農”的信貸能力支撐了高房價。
一線城市科技園二手房成交價漲勢迅猛。深圳南山區(qū)科技園二手房價格2008年開始上升，但波動較大。排第二的是北京海淀區(qū)中關村，其次是上海張江科技園，2017年8月二手房房價高達5.89萬元，是2009年初的5倍。
張江高科技園與2012年后相比翻近三倍的房價。上海浦東新區(qū)張江高科技園創(chuàng)建于1992年7月，規(guī)劃面積79.7平方公里，除去上海自由貿易試驗區(qū)部分，剩下42.5平方公里為科技園建設面積。
園區(qū)包含張江高科技園區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、國際醫(yī)學園區(qū)。包括三大產業(yè)集群：醫(yī)療健康產業(yè)集群、軟件開發(fā)及基于互聯網和移動互聯網的“E產業(yè)”集群。園區(qū)高新技術企業(yè)685家，國家、市、區(qū)級研發(fā)機構403家，跨國公司地區(qū)總部50余家，高技術從業(yè)人員達8.5萬。2015年張江高科技園工業(yè)總產值達1126.98億元，是2005年的4.31倍；2015年園區(qū)實現主營業(yè)務收入1305億元，是2005年的5.15倍，稅收總額也相應大幅提升。
2009年，張江板塊二手房價開始上漲，2017年8月平均二手房已經達到5.89萬元/平方米，是2012年年初的2.89倍。
上海全行業(yè)工資來看，2014年信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)行業(yè)平均工資10.3萬元，僅次于金融業(yè)18.6萬元的水平，接近2004年的兩倍，遠高于制造業(yè)及部分相對高收入的服務業(yè)。張江高科技園是IT及高科技產業(yè)集聚區(qū)，因而生活和工作在區(qū)域內的“碼農”和高技術人才也必定是張江房地產的剛需群體。
總之，一線城市高收入的“碼農”集聚地區(qū)，房地產發(fā)展仍有較大發(fā)展?jié)摿�。高新技術產業(yè)是國家重點支持的行業(yè)，部分產業(yè)園區(qū)也呈現欣欣向榮之勢。高收入仍然是高房價的重要支撐，高新技術產業(yè)是該地房地產可持續(xù)的關鍵。
互聯網公司的興起與杭州房地產
互聯網經濟是杭州最大的經濟活力。近年來杭州誕生了世界聞名的阿里巴巴，并于2014年9月在紐交所上市。阿里巴巴集團旗下的電商及互聯網金融業(yè)務和關聯公司如淘寶網、天貓、聚劃算、天貓國際、阿里云、螞蟻金服等互聯網公司總部均坐落在杭州。
杭州是電子商務的發(fā)源地，此外，消費升級的游戲產業(yè)在杭州也有較大進展。全國電子商務企業(yè)數最多的是浙江。2016年浙江電子商務交易企業(yè)數12240家，其次是廣東11542家，再次是江蘇10008家，這些地區(qū)民營企業(yè)集聚，創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)比較活躍。
以電子商務和消費升級為代表的杭州，也是中國大眾創(chuàng)業(yè)比較成功的城市。電子商務公司和互聯網金融企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了大量就業(yè)，也創(chuàng)造了大量高收入人群。互聯網產業(yè)托起的房價，背后是新經濟的興起與大眾創(chuàng)業(yè)的蓬勃發(fā)展。近年來杭州已經躋身“1.5”線城市，無論是基礎設施建設，還是企業(yè)的活力方面，杭州具有較大優(yōu)勢。杭州在G20之后國際形象得到提升，再加上城市宜居性，綜合來看杭州房地產仍有較大潛力。
大數據先發(fā)優(yōu)勢與貴陽房地產
作為一個后發(fā)的西部地區(qū)，貴州省會貴陽具有大數據交易中心的先發(fā)優(yōu)勢。2015年4月掛牌成立的貴陽大數據交易中心，是中國乃至全球第一家大數據交易所。截至2017年9月，交易所交易額累積突破1億元，交易框架協議近3億元，大數據交易所發(fā)展會員超1500家，可交易數據產品近4000個，可交易的數據總量超150 PB，引領中國大數據交易產業(yè)發(fā)展。
隨著大數據應用的推廣，大數據將帶動大批就業(yè)和人口流入。大數據相關的新產業(yè)的產生，區(qū)域上也會帶動貴安新區(qū)及周邊城市的發(fā)展。
貴陽房地產仍處于去庫存階段，房地產投資目前保持平穩(wěn)。從貴陽房地產投資來看，2016年貴陽房地產投資2149億元，是2011年投資額的2.46倍，2010年-2013年房地產高速投資之后，2014年開始維持相對較高水平，近兩年投資總額相對穩(wěn)定，但投資增速大幅下滑。由于身處西部，貴陽房地產庫存較高，價格2015年有所上漲，但增幅相對平穩(wěn)。
特色小鎮(zhèn)和新產業(yè)集群
2016年7月，住建部、發(fā)改委、財政部聯合發(fā)布《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出2020年之前，將培育1000個特色小鎮(zhèn)，并先后于2016年10月和2017年8月相繼公布了第一批127個特色小鎮(zhèn)和第二批276個小鎮(zhèn)具體名單。
特色小鎮(zhèn)建設的基礎是特色小鎮(zhèn)里面的產業(yè)集群。特色產業(yè)發(fā)展是前提，人力資本流入是支柱。一方面一線城市的高房價和高生活成本，使得以往“孔雀東南飛”的跨省流動，變成東部地區(qū)人口返回中西部城市。另一方面近年來中西部城市發(fā)展速度較快，無論是城市基礎設施，還是工資水平都有較大提高，人口回流為特色小鎮(zhèn)的發(fā)展提供的保障和支撐。
智能制造產業(yè)鏈下的地產機遇
《中國制造 2025》規(guī)劃中提出，要把智能制造作為信息化與工業(yè)化深度融合的主攻方向，智能機器制造是關鍵。近幾年中國工業(yè)機器人和智能制造發(fā)展迅猛：2015年全球工業(yè)機器人銷量25.37萬臺，中國6.86萬臺，占全球的27%，僅次于歐洲20%的比重。隨著智能制造的不斷推動，工業(yè)機器人應用空間廣闊。
沈陽正在經歷鳳凰涅盤，從重工業(yè)房地產支柱向智慧產業(yè)轉型。沈陽在重工業(yè)發(fā)展轉型方面面臨較多困難，GDP增速在全國排名比較靠后。憑借重工業(yè)基礎，近年來沈陽走上了由重工業(yè)向智慧產業(yè)和智能產業(yè)轉型的路子。
沈陽2016年著手建立智慧產業(yè)園，計劃用地800余畝，建設55萬平方米工業(yè)廠房及附屬建筑，投資總額40億元。沈陽市政府確定渾南區(qū)、鐵西區(qū)和沈北新區(qū)等三個區(qū)域建設機器人產業(yè)園區(qū)。
佛山高端制造走在全國前列，近年來在智能制造方面也取得較大進展。佛山機器人產業(yè)鏈主要有三條：一是智能裝備產業(yè)，以陶瓷機械、鋁型材機機械、照明設備、家電裝備、電子裝備等為重點，傳統(tǒng)裝備和機器人技術有效對接；二是圍繞佛山機器人產業(yè)鏈的關鍵環(huán)節(jié)，重點面向國內實力較強和已在國內設立辦事機構但尚未完成在中國布局的國際知名企業(yè)；三是推進機器人產業(yè)基地建設，構建產業(yè)支撐體系。
2017年9月佛山市政府頒布《佛山市推動機器人應用及產業(yè)發(fā)展扶持方案（2018-2020年）（征求意見稿）》，2018年-2020年，佛山市級財政擬設立專項扶持資金，每年安排1.3億元，用于推動機器人應用及產業(yè)發(fā)展。規(guī)劃到2020年底，累計新增超過600家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)應用機器人，機器人及智能裝備產業(yè)產值突破1200億元，年均增長15%以上。
目前佛山共有322家智能制造型企業(yè)，其中39家智能制造企業(yè)年產值超億元。2016年佛山市核心裝備制造業(yè)的產值達600億元，智能制造產值超過1000億元。
蕭山機器人小鎮(zhèn)建設為當地房地產去庫存帶來契機。蕭山機器人小鎮(zhèn)已引入多家機器人投資公司，立足于研發(fā)設計、科技孵化、生產制造、展示展覽、工程服務、旅游體驗、總部經濟、論壇會務和娛樂休閑等多元化功能，也成功引進日本和瑞士機器人生產和銷售公司。
此外，政府給與大力支持：蕭山開發(fā)區(qū)分別設立了5億元產業(yè)發(fā)展引導基金、5億元創(chuàng)業(yè)投資基金和5億元產業(yè)投資項目財政貼息資金，并且將以全省機器人產業(yè)引導基金為母基金設立蕭山子基金，專門投資機器人關聯產品研發(fā)生產的企業(yè)，引導推動國內外社會資金向機器人產業(yè)的關聯創(chuàng)新科技產品增加投入，實現金融與機器人產業(yè)融合，新產業(yè)與當地房地產的良性循環(huán)。
蕭山房地產2011年以來一直處于可售面積遠遠高于已售面積的情形，即房地產庫存過高，存在房地產庫存過剩的情形。2015年之前是典型的三四線高庫存地區(qū)。不過2015年底開始可售面積與已售面積之間的缺口開始縮小。蕭山機器人產業(yè)園區(qū)建設一方面是房地產去庫存的重要時機，也為房地產為支柱向新經濟為支柱的轉變創(chuàng)造了條件。