Post By：2020/7/26 8:26:57
作為青島最北城區(qū)，即墨在撤市劃區(qū)的近三年里，與青島主城區(qū)的“心理距離”不斷拉近。
在三灣三城發(fā)展戰(zhàn)略的大背景下，即墨各地大規(guī)劃大項目捷報頻傳，地鐵通車、商業(yè)崛起、高校集聚，也讓即墨的房地產市場更受關注！
特別是在今年的上半年，在疫情黑天鵝影響下，即墨新建商品住宅市場依舊交出了超4500套成交量的年中答卷，新房均價也保持著穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢。同時，上半年即墨土地市場的高供應高成交，也為已經到來的2020年樓市下半場“戰(zhàn)役”打好基礎。
[img]/tp/2020/0726/0824369357.jpg[/img] 有著千余年建城史的即墨，在近現代的發(fā)展以即墨老城為基礎，整體呈現出了自東向西的發(fā)展脈絡，逐步形成了中心城區(qū)、藍谷片區(qū)、藍色新區(qū)和城西商貿城四大主要板塊。
中心城區(qū)
作為即墨行政中心所在地和發(fā)展最早的區(qū)域，即墨中心城區(qū)無論是交通商業(yè)還是醫(yī)療教育，各方面配套都是最為成熟和完整的。但也正因為發(fā)展的早，規(guī)劃的整體性不高，隨著人口密度的增加，呈現出相對的擁擠和老舊的城市面貌。
最近幾年，即墨加快了中心城區(qū)老城改造的步伐。新項目入市，一方面增加了中心城區(qū)新房的供應量，另一方面也提升了老城區(qū)的城市風貌。
目前，即墨中心城城區(qū)在售項目不乏名企大盤，但受既有配套和交付標準（裝修/毛坯）的影響，價格差異較大，裝修房源單價在1.3萬至1.6萬左右，毛坯房源多在萬元線出頭。
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藍谷片區(qū)
從最早以“溫泉”聞名的舒適改善區(qū)到M11通車后，開始主打剛需剛改產品，即墨東部的藍谷片區(qū)一直有“青島（主城）后花園”的別稱。
作為第一個與主城區(qū)有地鐵通達的區(qū)域，藍谷片區(qū)有著即墨其他區(qū)域無可比擬的交通優(yōu)勢。而M11沿線的地鐵盤和近地鐵盤的價格，僅有主城新房價格五六成左右，這對于經濟實力不強的購房者來說，無疑是最大的利好。因而藍谷也成為了即墨第一波吃到到主城剛需外溢紅利的區(qū)域。
但除了交通外，其他配套相對薄弱是藍谷現在面臨的的最大問題。商業(yè)、醫(yī)療和基礎教育的規(guī)劃，從落地到投入使用還需要一定的時間。因而現階段把藍谷作為第一居住地，是必要忍受一段時間生活上的不便。
目前，藍谷片區(qū)大盤匯聚，產品類型多樣，購房者可選擇的空間極大。價格方面則呈現出沿地鐵線由南向北、由近到遠遞減的趨勢。
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藍色新區(qū)
從地圖上看，藍色新區(qū)是即墨老城與藍谷的連接點，處于即墨行政區(qū)的幾何中心，從區(qū)域位置和發(fā)展的定位上來說，極具置業(yè)優(yōu)勢。
從配套上來看，龍青高速的通車，不但讓本區(qū)加入與青島主城的半小時生活圈，也讓這里成為了青島輻射膠東地圖的重要樞紐；一系列大型城市公共服務機構的遷入，讓該區(qū)域逐步發(fā)展成即墨新行政核心成為可能；大悅城等大型商業(yè)體的落地，完善區(qū)域配套。同時該區(qū)域配套了山師實驗學校、創(chuàng)智新區(qū)實驗學校、即墨實驗高中等優(yōu)質教育資源，基本可以滿足區(qū)域居住者的教育需求。
與所有新城區(qū)面臨的問題一樣，藍色新區(qū)也有著人氣不旺的問題，這點隨著核心區(qū)建設的逐步完成和城市職能部門的遷入，已經有了改善的趨勢。但區(qū)域發(fā)展的定位高、起點高，導致該區(qū)域內項目定價略高，以一個尚在建設的新區(qū)而言，價格缺乏競爭力。再加上區(qū)域發(fā)展上升期正面遭遇樓市“冷靜期”，導致該區(qū)域樓市發(fā)展始終不溫不火。
不過，藍色新區(qū)樓市發(fā)展的“瓶頸”或許將因核心區(qū)土地出讓完畢而有所突破。目前藍色新區(qū)核心區(qū)基本已無大宗可開發(fā)商業(yè)/住宅用地，區(qū)域開發(fā)進入向外延伸擴展階段。已經入駐核心區(qū)的項目，如何開發(fā)自身的“稀缺”價值，將是下階段該區(qū)域房企面臨的主要課題。
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城西商貿城
上半年，即墨樓市的高光片區(qū)，非城西板塊莫屬。
作為即墨傳統(tǒng)的商貿物流區(qū)域，城西有“北方小義烏”之稱，但片區(qū)內商業(yè)主要還是依托于大潤發(fā)、利客來、利群等傳統(tǒng)的商業(yè)品牌。隨著萬達廣場的落地，該片區(qū)內的商業(yè)配套再上一個新的臺階。
教育配套方面，區(qū)域內有長江路、華山路等重點小學和即墨28中、萃英兩個重點中學，深受本地居民的認可。
此外，城西板塊的交通十分的便捷，片區(qū)內華山一路、長江二路、天山一路、藍鰲路、青威路均為城市主干道，同時可以依托于青新高速即墨北口，快速通達青島各區(qū)乃至全國。同時，區(qū)域內還有兩條規(guī)劃中的地鐵線路可以與青島主城、城陽等區(qū)域快速鏈接。
城西板塊相對完善的配套和具有前瞻性的規(guī)劃，對開發(fā)企業(yè)來說像個隱形的彩蛋，非常有“誘惑力”。從去年下半年該片區(qū)加大土地供應以來，已經吸引了禹洲、龍湖、海爾、招商、中南、榮盛、中冶、萬達等多家知名開發(fā)商入駐，悄然成為了即墨最受關注的板塊。
目前，該區(qū)域產品以大戶型房源為主，但也有部分適合初買族的小戶型。在即墨各板塊中，城西板塊是下半年純新項目入市最多的區(qū)域，購房者除了有更多的選擇外，也可以在價格有所期待。
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汽車產業(yè)新城
除了以上的四個主要板塊，以汽車產業(yè)新城為主的北部區(qū)域，也將會是即墨樓市發(fā)展的下一個重點。目前，該片區(qū)還處在開發(fā)初期，一應配套尚在規(guī)劃中，但在新房的價格上，可以說是真正的“洼地”。
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從即墨土地供應和城市規(guī)劃的方向來看，現階段即墨樓市的重點仍是位置上更靠近青島主城、區(qū)域上臨山面海的南部、東部四大板塊。盡管房企扎堆，競爭激烈，但城區(qū)唯一不限購的政策優(yōu)勢，也是即墨樓市獨一無二的。因而，本地購房者+外來投資者成為了即墨樓市最主要客群構成，不過這對于地域廣闊，開發(fā)潛力巨大的即墨來說，還是稍顯不足的。
隨著地鐵、高鐵、高速公路等交通網絡的不斷完善，即墨樓市相較主城“友善”的價格，已經開始受到一部分主城工作的剛需購房者關注。即墨是否有希望成為繼城陽之后，下一個青島剛需購房者的聚集地？拭目以待吧。
